Das Adlon soll verkauft werden
Das Hotel Adlon gehört zu den geschichtsträchtigsten und bekanntesten Hotels Deutschlands. Seit seiner Eröffnung im Jahr 1907 hat das Haus am Brandenburger Tor zahlreiche Epochen der deutschen Geschichte erlebt. Kaiser, Politiker, Künstler und internationale Staatsgäste waren hier zu Gast. Nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg und jahrzehntelangem Dornröschenschlaf wurde das Adlon nach der deutschen Wiedervereinigung neu aufgebaut und 1997 wiedereröffnet. Heute gilt es als eines der renommiertesten Luxushotels des Landes.
Hotel Adlon könnte deutlich mehr als 400 Millionen Euro wert sein
Das Berliner Hotel Adlon am Brandenburger Tor steht vor einem möglichen Eigentümerwechsel. Die Anleger des geschlossenen Immobilienfonds „Jagdfeld Hotel Adlon Fundus Fonds 31“ sollen bis zum 27. August über den Verkauf der traditionsreichen Immobilie entscheiden. Vorgesehen ist ein Mindestverkaufspreis von 280 Millionen Euro. Verschiedene Marktanalysen kommen allerdings zu deutlich höheren Bewertungen von mehr als 400 Millionen Euro.
Für die Anleger könnte der tatsächliche Verkaufspreis entscheidend sein. Denn mit dem geplanten Verkauf soll gleichzeitig eine zusätzliche Erfolgsvergütung für den persönlich haftenden Gesellschafter des Fonds, Anno August Jagdfeld, beschlossen werden. Je höher der Verkaufserlös ausfällt, desto höher ist auch diese Vergütung.
Bei einem Verkauf für 400 Millionen Euro würde sich die vorgesehene Prämie auf 20,5 Millionen Euro belaufen. Bei 430 Millionen Euro wären es bereits 26,5 Millionen Euro. Bei einem Verkaufspreis von 300 Millionen Euro würde die Vergütung dagegen lediglich eine Million Euro betragen. Der Betrag würde entsprechend den Liquidationserlös für die Anleger reduzieren.
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Mindestpreis von 280 Millionen Euro
Die Fondsgesellschaft rechnet bei einem Verkauf zum Mindestpreis von 280 Millionen Euro nach Abzug des Darlehens, der Kosten und der Vergütungen mit einem Liquidationserlös von rund 175 Millionen Euro. Das entspräche knapp 78 Prozent des ursprünglich investierten Eigenkapitals. Der Zweitmarkt für Fondsanteile hat sich zuletzt allerdings deutlich entwickelt. Während Fundus noch von Kursen um 40 Prozent des Nominalkapitals spricht, werden inzwischen mehr als 80 Prozent erreicht. Alex Gadeberg, Vorstand der Fondsbörse Deutschland, führt den Anstieg vor allem auf die angekündigten Verkaufspläne zurück.
Für einen Verkauf spricht aus Sicht der Fondsgeschäftsführung auch die Altersstruktur der Anleger. Viele Investoren seien beim Einstieg vor rund 30 Jahren etwa 50 Jahre alt gewesen und inzwischen um die 80. Hinzu kommen steigende Instandhaltungskosten, höhere Zinsen und das Auslaufen des Pachtvertrags mit der Kempinski AG Ende 2032.
Marktanalysen sehen deutlich höhere Werte
Besonders interessant sind die vorliegenden Einschätzungen zum möglichen Marktwert des Adlon. Der Immobiliendienstleister CBRE kam Anfang 2023 in einer sogenannten „Broker's Opinion of Pricing“ auf 473 bis 504 Millionen Euro. Allerdings wurde die Immobilie dafür nicht besichtigt und es handelt sich ausdrücklich nicht um ein Verkehrswertgutachten. Auch eine Analyse von Colliers aus dem Jahr 2024 kommt auf einen hohen Wert. Die Preisindikation lag bei 446 Millionen Euro, Ende 2022 waren es 423 Millionen Euro.
Fundus hält solche Einschätzungen für nur eingeschränkt aussagekräftig. Der Mindestpreis von 280 Millionen Euro sei auf Basis eigener Marktanalysen sowie der Einschätzung eines internationalen Maklerhauses und weiterer Experten festgelegt worden. Welches Maklerhaus beteiligt war, nennt Fundus nicht. Der Mindestpreis sei zudem nicht mit dem angestrebten Verkaufspreis gleichzusetzen. Durch ein internationales Bieterverfahren soll ein höherer Erlös erzielt werden.
Zusätzliche Vergütung für Jagdfeld
Neben der neuen Erfolgsprämie sieht der Gesellschaftsvertrag bereits eine Vergütung von zwei Prozent des Verkaufspreises für Fundus vor, wenn das Unternehmen einen Käufer vermittelt oder den Verkauf begleitet. Bei 280 Millionen Euro wären das knapp sechs Millionen Euro, bei 400 Millionen Euro rund acht Millionen Euro.
Die nun vorgeschlagene zusätzliche Erfolgsvergütung käme noch hinzu. Fundus bezeichnet diese als marktüblich. Kritiker weisen jedoch darauf hin, dass die bisherige Erfolgsbeteiligung im Gesellschaftsvertrag an eine zusätzliche Pacht von Kempinski gekoppelt ist und nicht an einen Verkaufserlös.
Über Verkauf, Liquidation und Vergütungen können die Anleger nicht getrennt entscheiden. Alles ist in einem gemeinsamen Beschluss zusammengefasst. Wer sein Stimmrecht nicht selbst ausübt, wird durch die Treuhandgesellschaft Jagdfeld & Partner vertreten.
Welchen Preis das Adlon tatsächlich erzielen kann, wird letztlich erst das geplante internationale Bieterverfahren zeigen. Einen Käufer gibt es bislang nicht. Für die Anleger bleibt damit vor allem die Frage, ob der Mindestpreis von 280 Millionen Euro tatsächlich dem Potenzial der prominenten Berliner Immobilie entspricht.
Quelle: faz.net
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