Worauf Hoteliers bei Umbauten achten sollten

Können Bauherren bei der Sanierung älterer Gebäude auf den Bestandsschutz verweisen, wenn sie aktuelle Vorschriften nicht erfüllen? Diese Frage ist komplex und bedarf einer genaueren Betrachtung.

Alte Genehmigungsunterlagen sind wichtig

Gerade bei der Renovierung von Hotelgebäuden, die oft mehrere Jahrzehnten alt sind, wird häufig auf den genehmigten Zustand des Bestands verwiesen. Weil das Gebäude schon 30 oder 40 Jahre existiert und bei den vergangenen Abnahmen oder Brandschauen keine Mängel festgestellt wurden, gehen Verantwortliche davon aus, dass der ursprüngliche Zustand zumindest früher den Vorschriften entsprach. Diese Annahme kann jedoch trügerisch sein.

Ein Beispiel verdeutlicht das Problem: In einem Hotel wurde festgestellt, dass ein Fluchtweg fehlt, der laut Baugenehmigung von 1971 eigentlich hätte umgesetzt werden müssen. Trotz mehrerer Abnahmen in der Zwischenzeit war dieser Mangel nie beanstandet worden. Der aktuelle Eigentümer hatte jedoch keine Kenntnis von dieser Vorgabe, da er die alten Genehmigungsunterlagen nicht besaß. Daher kam diese Auflage für ihn völlig unerwartet, obwohl sie aus brandschutztechnischer Sicht sinnvoll und gerechtfertigt war.

Genehmigungsbasis gründlich prüfen

Ein weiteres Beispiel betrifft das Hotel The George in Hamburg. Dort wurde eine Rooftop-Terrasse über elf Jahre hinweg genutzt – ohne dass eine Genehmigung dafür vorlag. Nun müssen Rettungswege und Schallschutz überprüft werden, und ein Bauantrag ist erforderlich. In der Hotelleitung wurde das als Missverständnis zwischen Betreiber und Entwickler eingeordnet. Diese Fälle zeigen, dass der aktuelle Zustand eines älteren Hotels, das eventuell bereits mehrfach umgebaut wurde, nicht unbedingt dem genehmigten Originalzustand entspricht. Der Bestandsschutz schützt jedoch nicht vor alten baulichen Mängeln oder nicht umgesetzten Vorgaben aus der Vergangenheit.

Es ist daher entscheidend, die ursprüngliche Genehmigungsbasis gründlich zu überprüfen, bevor man sich auf den Bestandsschutz beruft. Das kann eine detaillierte Recherche erfordern, da spätere Umbauten den genehmigten Zustand verändert haben könnten. So mussten in einem der genannten Hotelbeispiele 15 seit 1967 erteilte Baugenehmigungen aufgespürt, geprüft und bewertet werden, um die Genehmigungssituation in vollem Umfang zu verstehen.

Auswirkungen neuer Vorschriften

Fehler passieren häufig dann, wenn Baumaßnahmen zum Zeitpunkt neu erlassener Vorschriften oder technischer Bestimmungen durchgeführt wurden. So benötigten die Leitungsanlagenrichtlinien von 2005 Jahre, um in der Planungspraxis vollständig umgesetzt zu werden. Ab 2005 war jedoch die Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie in allen Bundesländern der technische Standard – auch wenn einzelne Bundesländer noch keine eigene Verordnung erlassen hatten.

Auch bei anderen Vorschriften, wie etwa der DIN 4102-12 von 1991 zur brandgeschützten Verkabelung von Sicherheitsanlagen oder der neuen DIN 18065 von 2020 zu Treppen, die strengere Anforderungen an Lauf- und Podestbreiten stellt, gab es vergleichbare Entwicklungen. Insbesondere bei älteren Gebäuden kann es zu erheblichen Komplikationen kommen, wenn alte Vorschriften nicht korrekt umgesetzt wurden.

Wann müssen nun die aktuellen Vorschriften bei einer Sanierung beachtet werden? Gilt dies schon für neue Wand- und Bodenbeläge oder eine neue Badausstattung? Oder erst, wenn die Bausubstanz verändert wird?

Empfohlene Vorgehensweise

+ Bestandsaufnahme: Der erste Schritt sollte eine umfassende Analyse des aktuellen Brandschutzes, der Genehmigungslage und der baulichen Gegebenheiten des Gebäudes sein.
+ Konzeptentwicklung: Es sollte ein Konzept entwickelt werden, um notwendige Brandschutzmaßnahmen in das bestehende Gebäude zu integrieren.
+ Behörden einbinden: Eine transparente Kommunikation mit den zuständigen Behörden während der Planungs- und Genehmigungsphase ist unerlässlich.

Eigene Regeln zur Beurteilung

Beispiel NRW: Gemäß § 52 der Landesbauordnung NRW sind Bauherren bei Änderungen, Nutzungsänderungen und Beseitigung von Anlagen verpflichtet, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Nach § 62 (4) sind Instandhaltungsmaßnahmen und bestimmte Bauteile in der Regel genehmigungsfrei, aber auch hier sind die spezifischen Landesregelungen zu beachten. Der Architekt muss sorgfältig prüfen, ob die geplanten Maßnahmen genehmigungspflichtig sind und, falls ja, ob diese nur für den betroffenen Bereich oder das gesamte Gebäude gelten.

Dies betrifft nicht nur bauliche Maßnahmen, sondern auch Nutzungsänderungen. Ein Beispiel: Ein Hotel in Baden-Württemberg hatte vor Jahren einen Wellnessbereich reduziert und Flächen zu Tagungsräumen umgewidmet. Laut Landesbauordnung sind Nutzungsänderungen nur dann genehmigungsfrei, wenn die neue Nutzung keine anderen Anforderungen und Auflagen stellt als die vorherige. In diesem Fall war dies jedoch nicht zutreffend, sodass nun zu prüfen ist, welche brandschutztechnischen Auswirkungen die Änderung hat.

Ein grundlegendes Prinzip in allen Landesbauordnungen ist, dass der Bestandsschutz nicht die Sicherheit von Menschenleben gefährden darf. In der Bayerischen Bauordnung heißt es in § 54 (4), dass auch bei bestandsgeschützten Gebäuden Anforderungen gestellt werden können, wenn dies zum Schutz vor Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine gründliche Untersuchung des Gebäudes ist daher erforderlich, um mögliche Brandschutzdefizite zu identifizieren. Dabei können zwei Hauptkategorien unterschieden werden:

- Nicht umgesetzte Brandschutzanforderungen: Diese stammen aus den Vorgaben zum Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes.
- Veraltete Ausführungen: Diese entsprachen einst den Vorschriften, erfüllen jedoch heute nicht mehr die aktuellen Anforderungen.

In solchen Fällen ist die Unterstützung eines qualifizierten Brandschutzsachverständigen unerlässlich. Dieser kann alternative Kompensationsmaßnahmen entwickeln, wenn die vollständige Umsetzung der alten oder neuen Vorschriften nicht möglich oder wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Dies hilft, teure Umwege und Fehlplanungen zu vermeiden.

Mögliche Kompensationsmaßnahmen:

- Türaustausch: Alte Türen können durch T30-RS-Türen ersetzt werden, was auch Schallschutzanforderungen berücksichtigt.
- Türdichtungen: Bestehende Türen können mit neuen Dichtungen ausgestattet werden, um den Brandschutz zu verbessern.
- Neuer Brandabschnitt: Eine Erweiterung kann als eigener Brandabschnitt ausgebildet werden, wenn die bisherige Brandabschnittslänge nicht ausreicht.
- Parkverbote: Bei einem Umbau in Leipzig wurde in Abstimmung mit der Verkehrsbehörde ein erweitertes Parkverbot vor dem Hotel-Eingang eingeführt, um die Anleiterbarkeit für die Feuerwehr zu verbessern.

Damit komplexe Umbauten unter Bestandsschutz erfolgreich umgesetzt werden können, ist eine enge Zusammenarbeit aller Beteiligten – vom Bauherrn über Architekten und Fachplaner bis hin zu Denkmalschutzbehörden und Brandschutzexperten – erforderlich. Der Bauherr muss sicherstellen, dass das Gebäude legal genutzt werden kann, während die Experten dafür sorgen, dass alle baulichen Vorschriften
eingehalten werden.

Gerade bei historischen Gebäuden sind oft auch Anforderungen des Denkmalschutzes zu berücksichtigen, die mit den modernen Bauvorschriften kollidieren. Eine historische Tür kann möglicherweise nicht den aktuellen Brandschutzvorgaben entsprechen, ohne ihren kulturellen Wert zu gefährden. Auch energetische Anforderungen können an historischen Fassaden scheitern. Hier müssen Bauphysiker und Denkmalschützer gemeinsam Lösungen erarbeiten, wobei der Architekt als Moderator fungiert und auch die betrieblichen Belange des Hotels einbringt.

Fazit

Es gibt keine Standardlösung, um Bestandsschutz erfolgreich geltend zu machen. Jede Sanierungssituation erfordert eine detaillierte Prüfung und eine fundierte Herangehensweise. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Zusammenarbeit aller Beteiligten und der Suche nach praktischen, aber auch kreativen Lösungen, die sowohl den rechtlichen Anforderungen als auch den betrieblichen und historischen Aspekten gerecht werden.

Quelle: Tophotel.de
Bildquelle: Pixabay | Autor: JoelHuegli

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